別府市で不動産売却！マンションや家を売るタイミングや土地相場について

季節からみるタイミング

公益財団法人不動産流通推進センターが公表している「売り物件成約報告件数の最近の動向」をチェックすると、令和2年度中にマンションや戸建てなどの不動産が最も売れた季節は3月で、月平均の売り物件成約報告件数が約1万5,500件であるのに対し、1万8,915件と平均より約3,000件多くなっています。

3月に成約数が増えるのは、年度が変わる4月から、就職や転勤などで新生活をスタートさせる方が多くなることが要因とされています。一方、3月に次いで多いのは9月～11月で、いずれも売り物件成約報告件数は1万7,000件を超えています。

秋は春先同様、転勤などの辞令が多い時期ですので、引越しにともなって新たな住まいを探す方が増えるようです。

なお、実際に物件が売りに出されるのは、不動産仲介業者に家の売却を相談→物件の査定→媒介契約の締結という手続きを済ませた後になります。

売却を委託する不動産仲介業者の選定や、不動産査定に時間がかかることを考えると、おすすめの売り出し時期に間に合わせるためには、最低でも1ヵ月前から不動産売却に向けて行動を開始しなければなりません。

3月なら2月、9月なら8月には不動産仲介業者に相談し、物件の査定や媒介契約を済ませておくようにしましょう。

不動産売却に適さない時期は？

逆に不動産売却に適さないタイミングはいつなのでしょうか。先ほど紹介したデータによると、1年で最も売り物件成約報告件数が少なかったのは5月で、平均を大きく下回る10,951件です。

その前月にあたる4月の報告件数も11,140件と奮わないことから、新年度を迎えた直後は不動産ニーズがやや落ち着く傾向にあることがうかがえます。4～5月は引越しを済ませ、すでに新生活がスタートしている時期ですので、物件を積極的に探す方が少なくなるようです。

一方で、2度目のピークを迎える9～11月が過ぎた後の12月～翌年1月の売り物件成約報告件数は約14,000件と、4～5月ほどの大幅な落ち込みはありません。年末～年始にかけて早めに物件を購入し、4月から万全の状態で新生活をスタートしようと考える方も一定数いるのでしょう。

築年数からみるタイミング

マンションや家の築年数は、不動産売却の成約率と密接な関係があります。

公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」によると、中古戸建住宅の対新規登録成約率は、築6～10年にピークを迎えた後、築20年超を境に減少していきます。

中古マンションについてはより下降率が顕著で、築20年未満の物件の対新規登録成約率が25%を超えているのに対し、築20年以降は10～20%台前半と大幅な落ち込みを見せています。

近年はリフォームやリノベーション人気にともない、以前に比べて築年数がかさんだ中古物件の需要が高まりつつあります。しかし、全体的に見ると、築年数20年未満の物件より買い手がつきにくいのが実状です。

築年数20年超の物件へのニーズが少ない理由は、修繕やメンテナンスに手間とコストがかかるという問題だけでなく、住宅ローン減税制度の対象外になる可能性があるためです。

毎年の住宅ローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除される住宅ローン減税制度は、中古住宅の取得も適用対象となります。以下のいずれかの要件を満たすことが条件となります。

• 築年数が一定年数以下（木造等は20年以内、RCやSRC造等は25年以内）であること
• 現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

つまり築年数が20年を超えた木造住宅ないし25年を超えたマンションは、現行の耐震基準に適合していないと住宅ローン減税を受けられないことになります。

現行の耐震基準に適合していることを証明するには、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得するか、現行の耐震基準に適合していることが要件となる既存住宅売買瑕疵保険への加入が必要になります。

以上の点を踏まえると、不動産を売却するタイミングは築20年がひとつの節目になると考えられます。

土地相場について

国土交通省が毎年公表している地価公示によると、大分県別府市の住宅地の平均価格は1㎡あたり4万900円です。

ただ、上位の価格は6.9万円/㎡であるのに対し、下位の価格は3,270円/㎡と、同一市内でも地価に大きな差があります。

以下では参考として、国土交通省の「土地総合情報システム」をもとに、別府市の土地取引価格（取引時期2019年第１四半期～2020年第4四半期）をエリア別（五十音順）にまとめてみました。

取引件数を見ると、鶴見と大学南立石の人気が高く、同一エリア内の地価の格差も大きい傾向にあります。

最寄り駅からの距離は、徒歩10分圏内にある土地は全体から見てごく少数で、半数以上は駅から30分以上となっています。不動産は駅チカ物件ほど買い手がつきやすいといわれています。しかし、上記のデータを見る限りでは、駅から遠い物件でも十分買い手がつく見込みはあるといえるでしょう。

売買価格はどう決まる？

不動産業界では、土地の価格は「一物四価」といわれています。

1つの土地に対して4つの異なる価格があることを示す言葉で、土地の売買価格は「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」「時価（実勢価格）」の4つを軸に決定します。

ここでは、土地の売買価格を決める際に用いられる4つの価格について説明します。

公示地価

地価公示法に基づき、国や都道府県によって定められた、一般の土地取引価格の指標となる価格です。

そのエリアの地価水準の元になる「標準地」として選定された地点について、毎年1月1日時点の地価を鑑定し、その判定結果を3月下旬に公示します。

路線価

相続税や贈与税の課税基準として用いられる価格のことです。国税庁が全国40万地点の道路を標準地として選定し、その公示価格や売買実例価格などを参考に、道路の値段=路線価を決めます。

固定資産税評価額

固定資産税や都市計画税、不動産取得税などを計算する基準として用いる価格のことです。固定資産税評価額を決めるのは各市町村で、3年ごとに評価替えが行われます。

時価（実勢価格）

実際に行われた不動産取引の売買価格のことです。過去の不動産取引事例を反映しているため、3つの価格に比べると、最も市場のニーズに沿った価格になります。そのため、不動産売却の際は、実勢価格を参考に、売出価格を算出するケースが大半を占めています。

過去の成約事例が少ない場合は、現在売りに出されている物件などを参考に、不動産仲介会社が独自の査定によっておおよその価格を割り出します。

なお、これらの価格はあくまで目安で、最終的な売り出し価格は物件の所有者（売り主）が決定します。ただ、買い手も周辺の類似物件と比較して検討しますので、相場より高い価格を設定していると、購入希望者がなかなか現れない可能性があります。スムーズな不動産売却を希望するのなら、所有する物件の価値を正確に把握したうえで、相場に見合った販売価格を設定した方がよいでしょう。